□徐军利   7月上旬，总投资1200余万元、占地总面积6171.5平方米、设计加气能力为LNG日处理能力150吨的泽州县北义城镇南义城村加气站正式运营。在此之前的2015年12月，晋城市万鑫顺达新能源有限公司通过作价入股取得该加气站土地使用权，并于今年5月18日取得全国首本集体经营性建设用地入市不动产权证。“我们公司赶上了农村集体经营性建设土地入市的好政策，取得不动产证，省去了土地征收环节，大大缩短了用地审批时限，作价入股方式也缓解了企业资金压力，目前项目进展很快。”万鑫顺达新能源有限公司总经理助理段军军高兴地说。

这是泽州县农村集体经营性建设用地土地成功入市的第7宗案例，标志着为国家试制度、为县域谋发展的土地入市试点工作步步深入。

坚守三条底线，建立入市制度，探索有效途径

2014年底，泽州县被确定为全国农村集体经营性建设用地入市15个试点县之一。按照中共中央办公厅、国务院办公厅下发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该县以三年为期限，2015年建制度，2016年试制度，2017年提出修改建议，稳妥推进试点工作。目标是建立“同权同价、流转顺畅、收益共享、分配合理”的农村集体经营性建设用地入市制度；建立城乡统一的建设用地市场，维护农民土地权益；建立合理的土地增值收益分配机制，并以此为基，提出立法建议。

为保证农村集体经营性建设用地入市试点工作的稳妥推进，泽州县明确提出“坚守三条底线”：即土地公有制性质不改变，耕地红线不突破，农民利益不受损。

按照上级相关部门的要求，泽州县初步确定了三条土地试点入市途径：一是就地入市。即将依法取得、土地利用总体规划及城乡规划确定的工矿仓储、商服、综合等经营性建设用地和土地利用总体规划确定的村庄及工矿用地，在剥离居民点用地后的经营性建设用地，采取出让、租赁和作价入股等方式直接就地入市。正在使用的集体经营性建设用地，可在自愿的基础上通过协议或挂牌方式纳入有偿使用，优先现有使用人竞得或受让。二是异地入市。即根据土地利用总体规划和土地整治规划，经市政府批准，在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对已颁发集体土地所有权证的村庄内零星、分散的经营性建设用地先复垦后，按计划调整到县域范围内，经土地利用总体规划和城乡规划确定的经营性用地区域，采取出让、租赁和作价入股等方式入市。对已批准的城乡建设用地增减挂钩、矿业存量土地整合利用和工矿废弃地复垦利用实施方案，经营性用地建新区在完成农用地转用后，也可异地入市。三是城中村改造入市。对历史形成的城中村、镇域中心村，按照政府主导、规划管控、村为主体、市场运作、村民自愿、一村一策、多方参与、风险可控的原则，统一规划，统一配套建设基础设施，确定产权归属，在优先保障城中村、镇域中心村居民住房安置等用地后，规划为经营性用途的集体建设用地可就地入市或异地入市。

严格工作程序，夯实土地权能，确保土地增值

基层不断探索，顶层设计发力。

为加快试点运营，泽州县成立了工作领导组，制订了工作规则，在国土资源部、省国土资源厅、市县相关部门的指导下，该县立足实际，编制了《农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》等13项相关制度，从试点工作程序、耕地保护、土地收益分配、村级组织管理、权益保障、风险评估等方面规范了工作，始终坚持尊重农民意愿和维护农民权益，充分发挥农村集体经济组织作为入市主体的主观能动性，不搞强迫命令、不刮风、不一刀切，在试点村通过“四议两公开”程序决定入市事项，把选择权交给农民。

活权先要确权。泽州县通过开展两权发证工作，摸清了全县共有4万亩集体经营性建设用地，符合入市条件的有1.1万亩，近三年有入市意向的近2000亩。为使入市工作能够得到更广泛的社会支持，该县对县、乡、村、企的人员进行了多次培训，受训人员达600余人次，使得中央精神深入人心。同时，完成了土地利用总体规划的中期评估，做好了土地利用总体规划修编准备，建立了覆盖城乡一体建设用地基准地价控制体系。

按照试点工作封闭运行要求，泽州县积极承接省国土资源厅下放的扩权强县国土资源管理有关权力、市政府下放的城中村改造方案审批权和城乡规划审批权，并主动理顺了金融协调机制，和泽州县农商行达成战略合作协议。在农村集体经营性建设用地入市工作程序制定等方面，尽量简化办事程序，每宗土地入市最快用时不足40天，最长的未超过两个月，较过去的挂牌拍卖时限大为缩短。

为了确保土地增值，收益分配合理，泽州县按照省财政厅、国土厅规定的土地增值收益征收制度，在入市地块成交后，由入市主体（即农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、作价出资入股方）按入市收入的16％缴纳土地增值收益调节金。土地受让方按入市收入的4%缴纳与契税相当的土地增值收益调节金。在集体经济组织内部，70％分配给村集体经济组织成员，30％留给村集体经济组织，用于村集体经济组织的各项基础设施建设和社会福利事业。

2015年12月1日，该县金村镇金村村农村集体经营性建设用地首宗地块入市，地块面积为23.5亩，用地性质为工业用地，入市途径为就地入市，入市方式为土地租赁，租赁期限20年，每年租金为11.75万元。其中，金村村可留土地收益9.4万元（村集体可留土地收益2.82万元，村民可分配收益6.58万元），上缴县财政土地增值收益调节金2.35万元。

目前，泽州县已入市的7宗农村集体经营性建设用地土地总面积114.37亩，均为就地入市。群众自主选择了租赁和作价入股两种方式。其中，2宗通过租赁方式入市的村集体，每年可得到租金11.8万元；5宗通过作价入股方式入市的土地，入股金额共1063.54万元，每年村集体分红达80.32万元，切实维护了农村集体经济组织和农民群众的合法权益。

闲置土地“苏醒”，集体经济“破零”，制度红利释放

泽州县试点农村土地入市工作，是对农村经营主体变化、农地流转、土地入市等生产力发展要求的适应性调整，通过活权、活地、活“三农”，释放了制度红利——

存量土地得到盘活。原有村内建设用地闲置多年，通过入市重新利用，盘活了存量土地资源，激活了农村土地资产，政府收取了土地增值收益调节金，增加了收益。已入市7宗土地均为原农村集体闲置存量建设用地，政府共收缴土地增值收益调节金301.38万元。

招商环境显活力。农地入市使项目建设的进地难、用地审批时限长、征地资金压力大等老大难问题得以极大缓解，促进了招商引资。近期还有6个项目拟通过集体经营性建设用地入市方式落户泽州，涉及旅游、物流、商贸和制造等行业，投资近2亿元。

群众有明显的获得感。农村集体经济组织在选取项目、确定成交底价、入市方式、使用年限、收益分配等方面自主决策，有权益获得感；农村集体和群众得到了具体收益，且收益比土地征收大幅度提高，有利益获得感，已入市7宗土地如果进行土地征收，可获得土地补偿费203.1万元，而通过现行试点方式入市后，可获得土地收益3948.8万元；通过入市相关制度约束，村务管理有据可依，入市工作公开透明，收益分配更加合理；新建项目优先使用本村群众，增加农民就业机会，提高了农民收入。例如，已入市的山西兰花生物科技有限公司食醋酿造项目，每年可向村集体支付土地入股收益50万元，其中直接向村民分配35万元，村集体经济组织留成15万元，另可解决当地劳动力就业300余人，增加农民收入800万元。

2016年，泽州县试点工作正加紧构建流转顺畅、保护严格的土地经营权市场交易体系，全县将继续扩大试点成果，加大难点攻坚，完善制度体系，不断对制度进行“改、创、破”，总结可复制、能推广、利修法的改革经验，从而让更多“沉睡”的土地纳入转型发展的轨道，为加快城乡一体化进程、缩小城乡差距探索出有益的新路径。